Najem krótkoterminowy po 20 maja 2026 r. Co oznacza brak polskich przepisów wykonawczych?

Rynek najmu krótkoterminowego od lat rozwija się szybciej niż przepisy, które miałyby kompleksowo regulować tę formę udostępniania lokali. Platformy internetowe umożliwiły oferowanie mieszkań, apartamentów i domów zarówno profesjonalnym operatorom, jak i osobom prywatnym wynajmującym pojedynczy lokal. Wraz ze wzrostem skali tego rynku pojawiły się jednak pytania o przejrzystość działalności, bezpieczeństwo gości, uczciwą konkurencję oraz wpływ najmu krótkoterminowego na lokalne rynki mieszkaniowe.

Odpowiedzią Unii Europejskiej na część tych problemów jest Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Od 20 maja 2026 r. regulacja ta jest stosowana w państwach członkowskich Unii Europejskiej. W Polsce jej praktyczne stosowanie napotyka jednak istotny problem, nadal nie uchwalono kompleksowych przepisów krajowych, które tworzyłyby system rejestracji lokali oraz krajową infrastrukturę niezbędną do pełnego wykonywania nowych obowiązków.

Czego dotyczy unijne rozporządzenie?

Rozporządzenie UE 2024/1028 nie zakazuje najmu krótkoterminowego i nie wprowadza jednolitej europejskiej licencji na wynajem mieszkań za pośrednictwem platform internetowych. Jego głównym celem jest zwiększenie transparentności rynku poprzez ujednolicenie zasad gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych.

Regulacja dotyczy przede wszystkim relacji pomiędzy trzema grupami podmiotów:

• wynajmującymi, czyli osobami lub podmiotami oferującymi lokale w najmie krótkoterminowym,
• platformami internetowymi pośredniczącymi w zawieraniu takich umów,
• organami publicznymi odpowiedzialnymi za dostęp do danych i nadzór nad rynkiem.

Rozporządzenie przewiduje mechanizmy związane m.in. z rejestracją lokali, numerami rejestracyjnymi oraz przekazywaniem danych przez platformy internetowe. Trzeba jednak podkreślić, że obowiązki te wymagają krajowych rozwiązań organizacyjnych. Bez krajowego rejestru, procedury nadawania numerów i punktu dostępu dla danych nie wszystkie elementy systemu mogą działać w praktyce.

Polska nadal bez pełnych przepisów krajowych

Na dzień 20 maja 2026 r. Polska nie ma jeszcze uchwalonych kompleksowych przepisów krajowych dostosowujących prawo do Rozporządzenia UE 2024/1028.

Prace legislacyjne prowadzone są przede wszystkim w ramach rządowego projektu ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych oraz niektórych innych ustaw, oznaczonego numerem UC135. Projekt ten jest przygotowywany w obszarze właściwości Ministerstwa Sportu i Turystyki. Zakłada on m.in. doprecyzowanie przepisów dotyczących usług hotelarskich, objęcie regulacją najmu krótkoterminowego, stworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz nadawanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych.

Równolegle w Sejmie znajduje się poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, oznaczony jako druk nr 2353. Jest to odrębna inicjatywa legislacyjna, która również odnosi się do obowiązków rejestracyjnych i zasad świadczenia usług najmu krótkoterminowego. Oba projekty należy jednak wyraźnie odróżniać od obowiązującego stanu prawnego. Dopóki ustawa nie zostanie uchwalona, podpisana i ogłoszona, projektowane rozwiązania nie stanowią jeszcze obowiązujących obowiązków.

W jakiej sytuacji jesteśmy po 20 maja 2026 r.?

Od 20 maja 2026 r. unijne rozporządzenie jest stosowane bezpośrednio, ale część przewidzianych w nim mechanizmów wymaga działań po stronie państwa członkowskiego. W Polsce nie funkcjonuje jeszcze krajowy system rejestracji lokali krótkoterminowego najmu w modelu przewidzianym przez projektowane przepisy. Nie działa również pełna krajowa infrastruktura pozwalająca na wykonywanie wszystkich obowiązków związanych z numerami identyfikacyjnymi i przekazywaniem danych w projektowanym zakresie.

W praktyce oznacza to stan przejściowy. Nie jest trafne stwierdzenie, że od 20 maja 2026 r. każdy właściciel lokalu w Polsce musi już posiadać numer rejestracyjny nadany w nowym krajowym systemie, skoro taki system nie został jeszcze uruchomiony na podstawie uchwalonej ustawy. Jednocześnie nie można przyjąć, że brak krajowych przepisów czyni rozporządzenie irrelewantnym. Regulacja unijna wyznacza standard, do którego polskie przepisy mają zostać dostosowane, a prace legislacyjne są zaawansowane.

Dla właścicieli lokali, operatorów najmu i platform internetowych oznacza to konieczność uważnego monitorowania procesu legislacyjnego. Nowe obowiązki mogą zostać wprowadzone stosunkowo szybko po zakończeniu prac nad ustawą krajową.

Kogo mogą dotyczyć nowe regulacje?

Przyszłe regulacje nie będą istotne wyłącznie dla dużych operatorów zarządzających wieloma lokalami. Mogą mieć znaczenie również dla osób fizycznych wynajmujących pojedyncze mieszkanie lub apartament za pośrednictwem platform internetowych.

W praktyce ważne będzie rozróżnienie pomiędzy okazjonalnym udostępnianiem lokalu a działalnością prowadzoną w sposób zorganizowany, powtarzalny i zarobkowy. Samo Rozporządzenie UE 2024/1028 nie przesądza automatycznie, kiedy najem krótkoterminowy staje się działalnością gospodarczą. Ocena ta nadal zależy od przepisów krajowych oraz okoliczności konkretnego przypadku, takich jak skala działalności, częstotliwość wynajmu, sposób organizacji usług czy stopień profesjonalizacji oferty.

Dlatego adresatami nadchodzących zmian są w praktyce:

• właściciele lokali oferowanych turystom lub gościom krótkoterminowym,
• osoby prywatne korzystające z platform internetowych,
• przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie zakwaterowania,
• profesjonalni operatorzy i zarządcy apartamentów,
• platformy internetowe pośredniczące w zawieraniu umów.

Jakie obowiązki mogą pojawić się w Polsce?

Ostateczny zakres obowiązków będzie zależał od treści uchwalonej ustawy. Na podstawie obecnych projektów oraz kierunku wynikającego z rozporządzenia UE można jednak wskazać obszary, które najprawdopodobniej będą miały kluczowe znaczenie.

Projektowane rozwiązania przewidują w szczególności:

• rejestrację obiektów lub lokali wykorzystywanych do najmu krótkoterminowego,
• nadawanie indywidualnych numerów identyfikacyjnych,
• obowiązek posługiwania się numerem w ofertach publikowanych online,
• przekazywanie danych dotyczących skali działalności,
• wzmocnienie możliwości kontrolnych organów publicznych,
• sankcje za naruszenie obowiązków określonych w przepisach krajowych.

Należy jednak konsekwentnie odróżniać obowiązki już wynikające z prawa od obowiązków projektowanych. Do czasu wejścia w życie polskiej ustawy nie można przedstawiać projektowanych sankcji, numerów identyfikacyjnych czy konkretnych procedur rejestracyjnych jako aktualnie obowiązujących.

Ryzyka prawne i praktyczne już dziś

Brak pełnych przepisów krajowych nie oznacza, że najem krótkoterminowy pozostaje poza jakąkolwiek regulacją. Już obecnie działalność ta może podlegać różnym reżimom prawnym, w zależności od jej charakteru i skali.

Znaczenie mogą mieć w szczególności:

• przepisy podatkowe,
• przepisy dotyczące działalności gospodarczej,
• regulacje konsumenckie,
• przepisy dotyczące usług hotelarskich i zakwaterowania,
• wymogi sanitarne, przeciwpożarowe i porządkowe,
• regulacje wspólnot mieszkaniowych oraz zasady korzystania z nieruchomości wspólnej.

Wraz z uruchomieniem mechanizmów przewidzianych przez rozporządzenie i przepisy krajowe rynek stanie się bardziej przejrzysty dla organów publicznych. Dane przekazywane przez platformy mogą ułatwiać identyfikację skali działalności, częstotliwości wynajmu oraz podmiotów rzeczywiście świadczących usługi. Może to zwiększyć znaczenie prawidłowych rozliczeń podatkowych oraz zgodności działalności z innymi wymogami prawnymi.

Zmiana sposobu użytkowania lokalu – ostrożność zamiast automatyzmu

W debacie o najmie krótkoterminowym często pojawia się również pytanie, czy wykorzystywanie mieszkania do krótkoterminowego zakwaterowania wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Nie można przyjąć prostej zasady, że każdy najem krótkoterminowy automatycznie oznacza zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego. Ocena zależy od konkretnego stanu faktycznego. Istotne mogą być m.in. skala i częstotliwość wynajmu, sposób organizacji działalności, liczba gości, ewentualne dostosowanie lokalu do świadczenia usług zakwaterowania oraz wpływ na bezpieczeństwo pożarowe, sanitarne lub warunki użytkowania obiektu.

W przypadku działalności prowadzonej w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany ryzyko zainteresowania organów administracji architektoniczno-budowlanej może być większe. Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej analizy. Zbyt kategoryczne twierdzenie, że sam najem krótkoterminowy zawsze wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, byłoby nieprecyzyjne.

Co warto zrobić teraz?

Obecna sytuacja wymaga nie tyle paniki, ile uporządkowania działalności i przygotowania się na nadchodzące regulacje. Właściciele lokali i operatorzy najmu krótkoterminowego powinni w szczególności:

• sprawdzić, w jakim modelu faktycznie prowadzą wynajem,
• zweryfikować sposób rozliczeń podatkowych,
• uporządkować dokumentację dotyczącą lokali i świadczonych usług,
• przeanalizować zgodność działalności z regulaminami wspólnot mieszkaniowych,
• ocenić, czy sposób wykorzystywania lokalu nie rodzi dodatkowych obowiązków administracyjnych,
• monitorować prace nad projektem UC135 oraz innymi inicjatywami legislacyjnymi.

Profesjonalizacja rynku może być korzystna dla podmiotów działających transparentnie. Ujednolicenie zasad, ograniczenie szarej strefy oraz większa dostępność danych mogą poprawić warunki konkurencji, choć jednocześnie oznaczają więcej obowiązków formalnych.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w Polsce znajduje się obecnie w szczególnym momencie. Rozporządzenie UE 2024/1028 jest już stosowane, ale krajowe przepisy umożliwiające pełne uruchomienie systemu rejestracji i wymiany danych nie zostały jeszcze uchwalone. Do czasu ich wejścia w życie nie należy przedstawiać projektowanych rozwiązań jako obowiązujących, ale nie warto też odkładać przygotowań.

Dla właścicieli lokali, osób wynajmujących okazjonalnie, operatorów i platform internetowych najbliższy czas powinien być okresem monitorowania legislacji oraz porządkowania działalności. Rynek najmu krótkoterminowego zmierza w stronę większej przejrzystości, lepszej identyfikowalności ofert i skuteczniejszego nadzoru administracyjnego.

Opracowała Ewa Badowska-Domagała