Co powinna zawierać dobrze skonstruowana umowa budowlana? Oto najważniejsze punkty dla Inwestora i Wykonawcy.  

Przedmiot umowy: co budujemy i na jakiej podstawie?  

Najważniejszym elementem każdej umowy o roboty budowlane jest precyzyjne określenie jej przedmiotu. To znaczy – co dokładnie ma zostać wybudowane lub wykonane.  

• Dokumentacja to podstawa: cała wymagana dokumentacja (m.in. projekt budowlany, projekty wykonawcze, decyzje administracyjne) stanowi integralną część umowy (art. 648 § 2 Kodeksu Cywilnego). Jest to kluczowe, ponieważ definiuje zakres prac.  

• Dokładność ma znaczenie: ważne jest, aby Wykonawca dokładnie określił zakres prac, za które jest odpowiedzialny, a najlepiej, by wszystkie uzgodnienia były ujęte umowie lub w załącznikach do niej. Zgodnie z art. 649 Kodeksu Cywilnego, jeśli istnieją wątpliwości, przyjmuje się, że Wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem.  

Terminy – klucz do efektywnej realizacji projektu  

Określenie jasnych terminów w umowie o roboty budowlane leży w interesie obu stron: Inwestora i Wykonawcy. Warto wskazać:  

• termin rozpoczęcia i zakończenia robót  

• termin przekazania terenu budowy  

• termin końcowego odbioru prac  

• termin usunięcia wad wykrytych przy odbiorze  

• termin i warunki płatności wynagrodzenia.  

Precyzyjne terminy wpływają na odpowiedzialność stron oraz na możliwość odstąpienia od umowy w przypadku opóźnień czy braku realizacji.  
Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane – Twoje zabezpieczenie  

Każda dobra umowa o roboty budowlane powinna zawierać zapisy dotyczące możliwości odstąpienia od umowy. To klauzula bezpieczeństwa dla obu stron. Możemy tu rozróżnić dwa przypadki:  

• Umowne prawo odstąpienia, kiedy Strony mogą uzgodnić własne, specyficzne warunki i terminy, w którym mogą skorzystać z prawa do odstąpienia. Może ono przysługiwać jednej lub obu stronom.  

• Ustawowe prawo odstąpienia – niezależnie od postanowień umowy. Inwestorowi i Wykonawcy przysługuje prawo do odstąpienia wynikające wprost z przepisów Kodeksu Cywilnego.  

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?  

Opóźnienia i problemy z jakością w projektach budowlanych stanowią znaczące ryzyko dla inwestycji. Kluczowe jest zrozumienie, w jakich sytuacjach prawnych można skutecznie odstąpić od umowy, aby zabezpieczyć swoje interesy. Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy o roboty budowlane dotyczy dość szerokiego zakresu sytuacji.  

Przepisy ogólne umożliwiają obu stronom umowy na odstąpienie od umowy w następujących przypadkach: 

• Art. 491 § 1 KC (zwłoka): ma zastosowanie, gdy jedna ze stron opóźnia się z wykonaniem umowy i, pomimo wyznaczenia jej dodatkowego terminu, nadal nie spełnia swojego zobowiązania. W piśmie wyznaczającym dodatkowy termin należy zastrzec, że po jego upływie, strona wyznaczająca termin odstąpi od umowy.  

• Art. 493 § 1 KC (niemożność wykonania umowy z winy strony): dotyczy sytuacji, gdy jedna ze stron nie jest w stanie wykonać swojego zobowiązania z powodu okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność.  

• Art. 495 § 2 KC (częściowa niemożność wykonania umowy bez winy jednej strony): Gdy wykonanie zobowiązania stało się częściowo niemożliwe z przyczyn niezależnych od strony (np. siła wyższa).  

Przepisy dotyczące umowy o dzieło (stosowane do robót budowlanych – art. 656 § 1 KC):  

• Art. 635 KC (opóźnienie Wykonawcy): Inwestor może odstąpić od umowy, jeśli Wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem prac tak dalece, że jest mało prawdopodobne, iż ukończy je w terminie. Na przykład, gdy do terminu zakończenia inwestycji został tydzień, a prace nie zostały jeszcze rozpoczęte. Możliwe jest wtedy odstąpienie od umowy jeszcze przed upływem wskazanego w niej terminu.  

• Art. 636 KC (wadliwe wykonanie): Inwestor może odstąpić od umowy, jeśli Wykonawca wykonuje roboty wadliwie lub niezgodnie z umową i mimo wezwania do zmiany sposobu wykonania, nie poprawia go w wyznaczonym terminie.  Na przykład, gdy Wykonawca używa niewłaściwych materiałów lub technologii. 

• Art. 644 KC (odstąpienie Inwestora w dowolnej chwili): Inwestor może odstąpić od umowy w dowolnym momencie, pod warunkiem zapłaty Wykonawcy ustalonego wynagrodzenia (z możliwością odliczenia tego, co Wykonawca oszczędził w związku z odstąpieniem).  

Inne kluczowe zapisy w umowie o roboty budowlane:  

Dla kompleksowej ochrony interesów obu stron, warto w umowie zawrzeć również dodatkowe zapisy dotyczące m.in.:  

• kar umownych – na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.  

• odpowiedzialności za materiały budowlane – kto dostarcza materiały i kto ponosi za nie odpowiedzialność np. na wypadek kradzieży.  

• podwykonawców – warunki korzystania z podwykonawców przez Wykonawcę.  

• gwarancji i rękojmi – określenie zakresu i terminów odpowiedzialności za wady.  

• ubezpieczeń – wymóg posiadania odpowiednich polis ubezpieczeniowych (np. OC, ubezpieczenie budowy).  

Umowa o roboty budowlane stanowi fundament każdej dużej inwestycji, definiując prawa i obowiązki w projektach o wysokiej wartości finansowej. Ten kluczowy dokument jest narzędziem zarządzania ryzykiem, precyzującym zakres prac, harmonogramy i warunki płatności. Biorąc pod uwagę znaczące koszty związane z realizacją inwestycji budowlanych, wszelkie nieścisłości w kontrakcie mogą generować poważne straty operacyjne i finansowe. Precyzja kontraktu jest zatem niezbędna dla zabezpieczenia interesów Inwestora i Wykonawcy.  

Aby zapewnić bezpieczeństwo prawne, warto zainwestować w profesjonalną konsultację prawną już na etapie negocjacji umowy. Dbałość o szczegóły w umowie to najlepsza strategia minimalizacji ryzyka i ochrony Twojej inwestycji.